LE PROCESSUS D’ACHAT D’UNE PROPRIETE EN ESPAGNE

 

Le processus d’achat d’une propriété en Espagne peut paraître complexe de prime abord et nécessite une série de démarches au cours desquelles nous pouvons vous assister. Ainsi, moyennant une procuration, notre avocat partenaire se chargera de la procédure et de vous guider tout au long de cette dernière afin que ce qui devrait être un moment inoubliable ne se transforme pas en enfer administratif. Il répondra à toutes vos questions, vous servira d’interprète et pourra réaliser une partie du processus d’acquisition en votre nom afin de vous éviter d’incessants aller-retour entre la Belgique et l’Espagne.

 

 

1. Les recherches légales

Avant la signature de l’acte de vente, une série de recherches concernant l’existence éventuelle d’hypothèques, de servitudes, de charges fiscales… relatives à votre future habitation sont nécessaires. Il est en effet indispensable de s’assurer que la propriété convoitée est libre de toutes charges et qu’elle est légalement enregistrée afin de protéger vos intérêts.

Afin de vous faciliter la vie, ces recherches et procédures peuvent bien évidemment être effectuées par notre avocat partenaire.

 

2. Le financement

Il vous faudra également ouvrir un compte bancaire en Espagne (nécessaire pour le transfert de fonds du bien espagnol) et vous munir du NIE (numéro d’identification des étrangers). Le NIE est un document essentiel à l’ouverture d’un compte, à l’achat d’une habitation, à l’obtention de la sécurité sociale… Nous vous accompagnons également lors de cette étape !

Notons qu’il existe 2 possibilités pour financer votre bien en Espagne. Si vous passez par une banque belge, il faut savoir que cette dernière ne prendra probablement pas garantie sur votre bien en Espagne. Il vous faudra dès lors conserver un bien en Belgique sur lequel la banque peut prendre garantie. Néanmoins, emprunter en Belgique reste avantageux : tout d'abord, les taux d'intérêt restent à ce jour moins élevés qu'en Espagne ; ensuite, si vous passez par une banque espagnole, le prêt hypothécaire qui vous sera accordé ne devra pas excéder 70% de la valeur d’expertise officielle de la propriété. Il vous faut donc avoir un apport de 40% (30% restants + les frais).

 

3. La réservation du bien

Une fois les recherches effectuées, le compte ouvert et le NIE obtenu, vous procéderez à la réservation du bien. Lors de cette phase, il vous sera demandé un premier acompte (souvent 3000€) qui ne pourra être récupéré en cas de désistement. Dans un délai de 30 jours, un second acompte devra être versé (son montant s'élève généralement à 25% du prix d’achat d'un bien neuf)

4. La signature de l'acte

Lors de la signature de l’acte, il vous faudra verser le solde restant dû et régler diverses taxes s'élevant à environ 14 % de la valeur de votre bien : 10% de TVA, 1.5% de droits d'enregistrement, 1.2 % de frais d'avocat et coûts divers (notaire, droit de timbre...)

Si vous ne souhaitez pas être présent le jour de l’acte, vous pouvez rédiger une procuration autorisant votre avocat à signer à votre place. Dans le cas contraire, vous bénéficierez de son assistance pour traduire et vérifier l’acte avant toute signature. Ensuite, l’acte notarié devra être enregistré au registre de la propriété afin de confirmer le changement de propriétaire. L’acte définitif sera alors obtenu sous 3 à 4 mois.

5. La remise des clés (& la location de votre bien)

Une fois la propriété acquise, il vous sera demandé de procéder au changement de titulaire (ou à l’installation) des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Vous devrez également prendre connaissance des impôts et taxes redevables en Espagne et rédiger, si possible, un testament espagnol pour garantir une procédure d’héritage plus simple et moins onéreuse. Lors de cette phase, les conseils et l’expertise d’un professionnel ne sont encore une fois pas à négliger.

Vous ne connaissez pas bien la région et ne savez pas où trouver vos meubles? Pas de panique ! Notre conseiller peut également vous guider dans l'ameublement et la décoration de votre nouvelle propriété.

Aussi, nous vous proposons un service de Key Holding et de location afin de rentabiliser votre investissement durant votre absence. 

6. La vie en Espagne : une fiscalité avantageuse

Une fois installé, il faudra compter environ 2.500 € de frais récurrents par an sur base d’un appartement deux chambres. Cette somme comprend les impôts (précompte immobilier et impôt des non résidents), mais également les frais récurrents tels que les charges de co-propriété, l'assurance contenu et la taxe communale.

Notons que la Belgique et l’Espagne ayant signé une convention de non double imposition, les acquéreurs belges ne sont pas imposés deux fois : les impôts doivent être acquittés en Espagne uniquement. Cependant, il reste obligatoire de déclarer le bien dans votre déclaration d’impôt belge, ce qui pourrait (ou pas) influencer votre tranche d’imposition.

En outre, les Belges propriétaires d'une seconde résidence en Espagne ne doivent plus payer de droits de donation ou de succession sur leur résidence secondaire, du moins dans certaines communautés autonomes, et notamment dans les communautés de Valence et Murcie, où sont localisés nos biens (envie d'en savoir plus? Rendez-vous sur le site de l'Echo). De quoi éviter bien des tracas à vos héritiers !

Gros plan sur le précompte immobilier et l'impôt des non-résidents

Le précompte immobilier : chaque année, vous serez tenu de payer, comme en Belgique, un impôt calculé selon la valeur de votre bien immobilier, sa situation et le prix du terrain. En Espagne, son coût varie en moyenne entre 200 et 700€ en fonction des spécificités du bien et du terrain. 

L’impôt des non-résidents : depuis 2016, ce dernier ne s’élève plus qu'à 19% (au lieu de 24,75% précédemment) de 1,1% de la valeur cadastrale du bien. Donc, pour un bien dont la valeur cadastrale est de 100.000 €, l’impôt se chiffre à 209 € (soit 19,5 % de 1100 €). Notez toutefois que l’impôt des non-résidents est une déclaration spontanée, et que vous ne recevrez donc aucune invitation à payer. La déclaration peut être réalisée soit par l’intermédiaire d'un avocat, soit du syndic de la résidence.